資産運用・節税

なぜ不動産投資は節税になるのか?高収入の医師には効果大って本当?

医者は不動産投資のターゲットになりやすいので、「不動産投資で節税出来ますよ」なんていうマンション購入の勧誘電話を受けたことがある方も多いのではないでしょうか。

確かに不動産投資である程度の節税効果は期待出来るのですが、大きな金額の借金を負うことになる不動産投資、なかなか気楽に始められるものではないと思います。

そこで今日は、どうして不動産投資で節税になるのかの仕組みを解説して、同じ医者目線でこの「節税効果」について説明していこうと思います。

なぜ不動産投資で節税になるのか?

税金の基礎知識

どうすれば節税が出来るのか、それは「税金のかかる”所得”を少なくすること」の一言に尽きると思います。

もし税金の基本的な仕組みが分からない場合はこちらの記事でも説明していますので参考にしてください。

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ここでもまずは基本的なお話からですが、年収と所得は違います。

年収(年間の収入)=仕事で得た収入全て
所得=年収から、諸々必要な経費を差し引いたもの

になります。ちなみに手取りと所得も少し違います。手取りは年収−税金で実際に手元に残った金額を言います。

税金を減らすためには所得を減らせば良い

税金はこの所得の部分に一定税率でかかってくるので、税金を減らすためには所得を減らせば良いということになります。では所得を減らすにはどうすればいいでしょうか?

年収を下げるか、経費を増やせば良いはずです。

でも年収を減らして「やったね、税金が減ったよ!」と喜ぶ人はいないでしょう。と考えると、節税の方法としてはこの経費を多く見せることです。自営業の方は経費をコントロールしやすいのですが、会社勤めのサラリーマンは、そうもいきません。

不動産投資を利用して赤字をつくり、利益を合算する

そこで、不動産投資で赤字になっている場合、この赤字を給料収入と合算して、所得を少なくすることが出来ます

ちょっと待って、赤字になってる=マイナス収支で所得を減らすのって元も子もないんじゃ??

不動産の場合はそうでもないんです。

不動産の収支は家賃収入ー必要経費ですが、この必要経費に中には「減価償却費」という、実際には出て行ってないのに、見かけの経費として計上しているお金があります。

減価償却費は一言で説明するなら「購入したマンションの価格を毎年小分けにして経費に計算する仕組み」です。この減価償却費が不動産での節税効果の要になります。

不動産投資で計上出来る経費

ここで、不動産投資でかかる経費にはどんなものがあるのかをまとめていきますね。

減価償却費

例えば、ある区分マンションを2000万円で購入して、そこから毎月家賃収入を得ていくとします。このマンションの購入価格2000万円は家賃収入を得るための経費にしたいのですが、不動産を購入したその年に「マイナス2000万円」の経費をどーんと計上するのはナンセンスな気がしませんか?

そこでこのマンション購入にかかった2000万円は、毎年少しずつ小分けにして経費計上しましょう、というのが減価償却費のイメージです。(あくまでイメージで厳密には少し違います)

建物は年月が経つにつれて少しずつ価値が落ちていくものです。毎年の経費として少しずつ計上していくことで少しずつマンションに残された価値を減らしていくのです。つまり減価償却されていない分はまだ資産価値として自分の手元にある(=厳密には経費としての支出ではない)ということです。

減価償却費には次のようなの特徴があります。

土地の価値は減らない=減価償却出来ない

このイメージを持てると減価償却費の計算も理解しやすくなります。まず、土地は減価償却出来ません。土地の価値は年月とともに下がるものはないので、ずっと手元にある資産として経費には出来ないからです。減価償却費は建物の価格のみを毎年少しずつ経費にしていきます。

減価償却費は毎年減る、節税の効果は最大で15年まで

減価償却費の計算方式は現在は「定率法」という方法で計算され、不動産を購入した年が一番高く、年数を経る毎にその率は低下していくので、年々減っていきます。

よく「節税の効果は15年まで」と言われますが、この減価償却費が計算出来るのは新築マンションだったとしても15年まで、それ以降は減価償却費はゼロになります。現実的には5年くらいを経過するとこの減価償却費はかなり少なくなってしまうので、金額次第ではトータルで赤字を作れず黒字になってしまう場合もあります。

金利

次に経費として計上できるものは金利です。ここで注意してもらいたいのは、毎月のローン返済額のうち、元本は経費には出来ません。経費に出来るのは返済額のうちの金利の部分のみなのです。

金利も実は毎年減っていく経費

実は通常のローン返済では、返済の初期は総額のうち金利の占める割合が高くなっており、後半にいくにつれて元本の比率が高くなっていきます。返済が始まって最初のうちって金利を払うばかりで元本はほとんど減っていないのですよね。

逆に言えば年が経つごとに金利の返済比率が低くなりますので、経費として計上出来る金額は減ってきます。その変化率は減価償却費の比ではないのですが、これも注意しておくべき点です。

管理費・修繕積立金

管理会社に支払う管理費と、修繕積立金も経費として計算されます。

年数が経つと高くなる

管理費・修繕積立金は一般的には新築時が一番安いはずです。なぜなら新築は一番管理が楽ですし、修繕の必要もないからです。

ですので購入時の収支がプラスでも、家賃の下落+管理費の上昇で数年後にはマイナスになる…なんてこともザラなので、その点は注意が必要になります。

税金(固定資産税・不動産取得税)

税金も経費になります。

固定資産税は不動産を所有している限り毎年かかってくるお金、不動産取得税は購入したその年にのみ、かかる税金になります。不動産を買って、よーしあとは家賃収入を待つのみ!と思いきや忘れた頃に請求がやってきます(´・ω・`)

固定資産税も年数が経つと建物の評価額が下がるので、税額も下がっていきます。

雑費

これは不動産投資にかかった諸費用をここに全て含めます。白色申告では領収書の添付義務はなく、帳簿のみをつけていれば良いということになっています(ただし保管義務はあり)。雑費には色々なものを含められるので、上手く活用すればかなり節税のポイントになります。

  • 交通費:物件を見に行くため、セミナーに参加するため、打ち合わせのためなどの交通費
  • 交際費:不動産投資のための打ち合わせや、接待にかかった飲食代など
  • 書籍:不動産投資の勉強のために購入した本

などが雑費として計算出来る項目ですが、他にもパソコンや新聞代なども、不動産の情報収集のために利用したとすれば経費に含めてOKです。

この雑費は少しブラックボックスなので、やりすぎると税務調査が入る…こともあるようですが、余程やりすぎなければ個人のレベルであればほとんどないようです。

実際の節税効果はどのくらい?

これはマンションの購入価格と築年数によって減価償却費が大きく異なってくるため、一概には言えません。主に大きな変数となるのは、その人の年収と物件の築年数、購入価格になります。

収入が多く、支払っている税金の額も大きな医師にとってはそれなりに節税の恩恵は受けられると思います。

正直「雑費」の内容のブラックボックス感がかなり強いので、この部分で色々な経費を計上して上手くすれば年間数百万単位で節税している医師もいます。ただし普通にかかった経費を正直に計上しているだけだと、年間数十万円くらいの節税額が現実的なところだと思います。

「節税」を売りにする不動産投資の落とし穴

節税を前面に押し出してくる営業には私は疑問符です。医師は支払っている税金も多い(税率が高い)分、節税効果の恩恵が普通のサラリーマンと比べれば大きいのは確かですが、やっぱり不動産投資のメインは持っている物件を誰かに貸して、その収益を得ることだと思っています。

節税目当てで不動産投資を始めることの落とし穴について書いていきます。

節税効果はずっと続くわけではない

「節税になりますよ」という営業マンの話の通り、不動産を購入すると、最初の年は最低でも数十万円程度は節税効果が出る場合が多いでしょう。

ただしその効果は年々薄れていきます。その最大の理由は上述の減価償却費が年々減っていくからです。節税の効果は15年、なんて言われますが、実質のところある程度の節税額が期待出来るのは5年くらいです。

しかも節税を売りにしてくる物件はほとんどが新築で、月々のキャッシュフローがマイナスになっているような物件も多く、年数が経てば家賃は下がりこのマイナスがどんどん広がる可能性もあります。毎月お金を払いながら節税にもならない…なんてこともあり得るので、「節税目的」だけで不動産を購入することに対しては私は疑問です。

本当に儲かる不動産は節税にならない

減価償却費って確かに実際には出て行かないお金だけど、物件購入のために既に大きなローンを組んでるわけです。

ローンを組んでるので自分にとって大きな支出はないけど、なんか確定申告したら「お金が返ってくる」からそれを節税と言っているけど、実際は「高い買い物をしたんだからその分控除になってるだけ」だと思うのです。ただその高い買い物の支払の大半を借り主の家賃から返済出来ているというのはメリットではあるのですが、本当にお得で収支の良い物件は、そもそも節税の効果なんてないんだろうな、と…。

でも私達のような一般投資家がそんな掘り出し物物件に出会えることはまずない。だからまぁおまけ程度のメリットである節税効果も含めて売り出すしか、営業マンは売る方法がないのです。

不動産による節税まとめ

以上、不動産で経費として計算出来るものを見てきました。

上に挙げた経費の中ではとにかく減価償却費の割合が大きく、特に買って初年度は余程古い物件でなければ収支はマイナスになり、いくらかの節税効果が期待出来ると思います。