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まずはざっくり総合外科医Dr.T先生の紹介
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名前：総合外科医 Dr.T 先生 Twitter：@surgeon_DrT 専門科：消化器・一般外科 医師歴：10年以内 投資歴：7年目 投資しているもの：不動産 収益： 本業収入の1/3ほど |
T先生は総合外科医Dr.Tの診察室というブログも運営されています。
現役外科医の視点で医学や医療問題についてとても分かりやすく発信されているので、医療従事者の方も医療のことを知りたい非医療従事者の方にも読みやすいと思います。
今日は投資家医師としてインタビューに答えていただくので、主にT先生の不動産投資について聞いてみます。
インタビュー開始
まずはT先生の投資についてざっくり聞いて見よう
そんな中、リーマンショックで投げ売りされていた東京都心の物件を立て続けに購入した先輩から、国試の勉強をしていた私に連日のように電話で不動産投資のレクチャーをしてきて働き出したら自分も始めようと考えていました。
先生は今いくつくらいの物件を持っていらっしゃるんですか？
区分×11(1k〜2LDK)と駐車場(2台分＋看板)ですね
なので末端の個人投資家でも選べば良い物件を購入することは出来ます。
ただし、不動産は参入時期による要素が大きいです。
不動産投資を行うそもそもの目的は節税のためではなく、あくまで収益を得るためだと考えている。目的を節税とすり替えて、収益性の低いもしくは無い物件を売り込んでくる業界の体質に問題がある。 https://t.co/lv1zoojjya
— 総合外科医 Dr.T (@surgeon_DrT) 2019年1月4日
ちなみに、なぜ不動産＝節税とされているのか？についてはこちらの記事にも昔まとめていました。
- T先生は不動産投資で稼いでる
- 個人でも上手く探せば良い物件に出会うことが可能だが、購入時期は重要
不動産投資の融資について聞いてみた
その後法人を設立して購入した不動産は、一部政策金融公庫から融資を受けました。
ただ返済比率は低くするようにしております。
不動産投資っていきなり借金数千万を負うことになるし怖いイメージを持っていませんか？
借金はある種のレバレッジ(※自分の持っている資金よりも多くのお金を動かして、大きな利益を得られる)になるので、リスクも勿論ありますが上手く収益になる物件を探すことが出来ればリスクとリターンのバランスの良い投資になりそうです^^
- T先生の財力半端ない
- 融資のレバレッジを使えば大きく資産が増やせることもあるけど、リスクにもなる
実際に不動産投資をするにはどうすれば良いか聞いてみよう
私は一番最初は楽待で検索し、良さげな物件を扱っている不動産屋さんを直接訪問し、「こういう条件の物件を探している」と伝えました。
因みに1件目に購入した物件は、売主と一番手の購入希望者との間にトラブルがあったみたいで私に情報が回ってきました。
エビデンス改竄とは、通常銀行からお金を借りる時にはある程度自分の財力を示すエビデンスが必要で、収入や預金残高や保有資産の証明が必要になってきます。
こういった資料を改ざんして、実際より多くの収入・資産を持っているかのように見せることで普通は借りられないような金額の融資を引き出そうとすることですね。
少し前にスルガ銀行がこのエビデンス改竄をしてお金を貸しまくっていたことがニュースにも上がっていたので興味のある人は調べてみてくださいね！
ちなみに楽待というのは収益物件の情報が載っている情報サイトで、不動産投資家であれば知らない人はいないと思います。
実際ここに掲載されている物件は見せ物件(実際には存在しないor売れてしまった)で、問い合わせると別の物件のセールス電話がガンガンかかってきたりするサイトもあるようです。
またコラムは質の低い内容も多く、少し前に話題になったかぼちゃの馬車も当時かなり宣伝されるようにコラムに載っていて(楽待にどこまで悪意があるかは分かりませんが)、助長させた原因の一つだとも言われています。
ただ、不動産投資を考える人には色々な情報が詰まっているサイトなのでどんな物件がどのくらいの価格で売られているのか見てみると良いかもしれませんね^^
- 仲良しの不動産が出来るとお得な情報を流してもらえたりすることもある。
- 融資まで全部アレンジしてくれる会社もあるけど、割高なことも多い。
T先生の良い物件探しの方法を聞いてみた
利回りといっても、単純に(年間家賃÷物件価格)×100の表面利回りでなく、(NOI(営業純利益=年間家賃-運営費)÷物件価格)×100のキャップレート(還元利回り)の方を指標にしています。
ですので、適正なキャップレートを把握してそれを超えるような物件を避ける、いわば消去法で購入するイメージです。
ある程度のキャップレートにおさまると言ってもある程度の幅がありますので、その中から立地や築年数、管理の状態などを調べた上で長期で購入当時の利回りを維持出来そうな物件を選んでいますね
リーマンショック直後という絶好の参入時期に不動産投資を開始した先輩は東京都の港区を中心とした一棟物件を利回り10数%以上で購入し、インカムゲインを10年近く得た後に昨年倍近くの価格で売却し、キャピタルゲインも得ていました。
都会になるほど空室率は下がりそうですが利回りは悪いですし、田舎は利回りが良くても人が入らないと意味ないなぁと思ってしまい、バランスの良い物件を探すのって難しそうだなぁと思いながら見ております…(^_^;
- 表面利回りよりキャップレートを見る
- 立地の良い物件に投資時期を選んで投資するのが大事
これから不動産投資を始める人へのアドバイスと参考サイトや書籍を聞いてみた
サイトはもう閉鎖してしまったのですが、最初に出てきた先輩が書いていたサイトに、買い付けから融資まで細かく説明してありました。
このサイトも分かりやすいですが、築古戸建がメインです。→http://investment-it.com
不動産投資の魅力を知る、という意味では「家賃収入が月収を超える！」という本は比較的最初に読んだ本の中では楽しかったです。ただし結構古いです。
ちなみに、これから投資を始める人にこれだけは伝えたい！みたいなことってありますか？
新築ワンルームは売る側の利益率が高く、不動産屋と結託して「節税対策に」と言い包め同僚に売りまくっている医師も残念ながらいます…。
新築ワンルームって収支普通にマイナスになるけど、「節税でこれだけ戻ってくるのでマイナスは相殺されてこのくらいプラスです！(ただし初年度に限る)」みたいなシュミレーションになりますよね！？
http://seikeigekai.org/archives/40602257.html
https://fudousan-onepercent.com/taikendan/manshonkeieihatan.html
これらの2記事は不謹慎ですが面白いですよ。
- 新築ワンルームだけは絶対に買うな
T先生の今後の資産形成の展望を聞いてみた
ただし身内から購入する際も、実勢価格に準じた値段で買わないといけないのでその点でも相場が落ち着いてくれないかも思っています。
不動産投資した視点で、今後の経営などを考えるとワクワクしてきますけどね。中古物件と同じく運営しながら所々リノベーションし自分のカラーにシフトしていく予定です
- 不動産投資は買い時が来るまで待とう
- T先生は多方面で資産形成をしている人！
最後にちょこっと雑談してみるよ
自分で判断するのは恥ずかしいですので、アイコンを馬渕まり先生に描いてもらう際に送った写真送りましょうか…？笑
〜〜〜写真を見せてもらいました。イケメンでした。〜〜〜
私、自分は変化系だと思うんです。
ちなみに最後に、私についてどんなイメージを持っていますか？
- T先生はイケメン
- T先生の念能力は多分特質系
おわり
今日は不動産投資を中心として、医師としてばりばり働きながら資産形成を進めているT先生にインタビューさせていただきました！
今は不動産価格が高騰していることもあり、新しく不動産投資を始めるには難しい時期かもしれませんが、T先生の資産形成への考え方はすごく参考になりますね(*・ω・*)
最初に紹介したT先生ご自身のブログでも、最近は資産形成に関する記事も書かれているので、投資や資産運用に興味のある先生はこちらもどうぞ^^
沢山の質問に快く答えてくださったT先生、ありがとうございました！
※インタビューを受けてみたいドクター募集しています※
現在私から気になる人にインタビューの依頼をしていますが、自薦もお待ちしています。
- 投資、資産運用でそれなりの副収入を得ているドクター
- その他副業で事業など行っているドクター
- その他普通とはちょっと違うキャリアで我こそは！と思うドクター
一応テーマは「医者のQOMLを高めよう」で、今は主に投資や資産運用を行っているドクターを中心にインタビューしています。
我こそは！と思うドクター、気になる方はブログのお問い合わせフォーム等から連絡をください^^
