【投資家医師にインタビュー】不動産投資で利益を出しているDr.T先生

まずはざっくり総合外科医Dr.T先生の紹介

名前：総合外科医 Dr.T 先生 Twitter：@surgeon_DrT  専門科：消化器・一般外科 医師歴：10年以内 投資歴：7年目 投資しているもの：不動産 収益： 本業収入の1/3ほど

えいみー

T先生には去年仮想通貨投資アカウントを通して知り合いました。外科医としても投資家としても凄腕と噂の高いT先生に今日はインタビューしてみようと思います。アイコンは写真をもとに描かれているらしく、見ての通りイケメン先生です。

T先生は総合外科医Dr.Tの診察室というブログも運営されています。

現役外科医の視点で医学や医療問題についてとても分かりやすく発信されているので、医療従事者の方も医療のことを知りたい非医療従事者の方にも読みやすいと思います。

今日は投資家医師としてインタビューに答えていただくので、主にT先生の不動産投資について聞いてみます。

インタビュー開始

まずはT先生の投資についてざっくり聞いて見よう

えいみー

T先生宜しくお願いします。まず始めに、先生はなにをきっかけに投資を始めたんですか？

T先生

祖父母がビルやマンションを4棟ほど持っており、老後はほぼ不動産の収入で生活していたのが不動産投資に興味を持ったきっかけです。

そんな中、リーマンショックで投げ売りされていた東京都心の物件を立て続けに購入した先輩から、国試の勉強をしていた私に連日のように電話で不動産投資のレクチャーをしてきて働き出したら自分も始めようと考えていました。

えいみー

おじいさん＆おばあさんすごいですね！私もそんな先輩欲しかったです。

先生は今いくつくらいの物件を持っていらっしゃるんですか？

T先生

私は現在12物件を所有しております。

区分×11(1k〜2LDK)と駐車場(2台分＋看板)ですね

えいみー

一応確認ですが、よく病院にかかってくる不審電話で売ってる節税云々みたいなマンションとは別物ですよね？w

T先生

もちろんああいった収益性のない新築1Rではありませんね。節税は結果であって目的とするものではありませんし、結局のところ売却時に減価償却費で得た節税分は相殺されることになります。永久に保有するのなら別ですが…！？

えいみー

なるほどです〜！不動産って私みたいな一般人が手に入れられる情報の中に実際に儲かる物件なんてあるのか？とちょっと思ってしまってるんです(^_^;

T先生

よく「良い物件は不動産屋が手放さない」とか言う人がいますが、多くの不動産屋は次から次へ売りさばいて収益を得るスキームなので、個人投資家のように長い時間をかけてインカムゲインを得るスキームと競合しません。

なので末端の個人投資家でも選べば良い物件を購入することは出来ます。

ただし、不動産は参入時期による要素が大きいです。

不動産投資を行うそもそもの目的は節税のためではなく、あくまで収益を得るためだと考えている。目的を節税とすり替えて、収益性の低いもしくは無い物件を売り込んでくる業界の体質に問題がある。 https://t.co/lv1zoojjya

— 総合外科医 Dr.T (@surgeon_DrT) 2019年1月4日

ちなみに、なぜ不動産＝節税とされているのか？についてはこちらの記事にも昔まとめていました。

不動産投資の融資について聞いてみた

えいみー

不動産って株とかと違って借金をするのが怖いイメージもあるんですよね。先生もそれだけの物件を購入するとなると銀行融資も利用されていますよね？

T先生

実は、個人名義で購入した最初の4物件は全てキャッシュで購入しました。本当は融資を使ってレバレッジを効かせていればもっと効率よく、当時まだ沢山残っていた条件の良い物件を買うことが出来たのに…と若干後悔しておりますが…(^_^;

えいみー

ええぇぇぇ…！４つも物件を全額キャッシュとはすごいです…(O_O)

T先生

当時はまだ後期研修医だったので融資の打診に有休を取って金融機関に何度も行くのに抵抗があったのと、2012年頃からの株の暴騰で手持ちのキャッシュをある程度増やすことが出来たというのがあります。あと物件自体の価格はどれも1000万円以下でしたしね。

その後法人を設立して購入した不動産は、一部政策金融公庫から融資を受けました。

ただ返済比率は低くするようにしております。

えいみー

なるほどです…！融資を受けて購入した際は、何割くらいは自己資金を利用する、などの基準などは決めていらっしゃいましたか？

T先生

漠然とですが約3割位空室が出てもキャッシュフローが出るような計算をしてそこから自己資金がどの程度必要か計算しました。

不動産投資っていきなり借金数千万を負うことになるし怖いイメージを持っていませんか？

借金はある種のレバレッジ(※自分の持っている資金よりも多くのお金を動かして、大きな利益を得られる)になるので、リスクも勿論ありますが上手く収益になる物件を探すことが出来ればリスクとリターンのバランスの良い投資になりそうです^^

実際に不動産投資をするにはどうすれば良いか聞いてみよう

えいみー

具体的に物件を探す時のことを聞きたいのですが、どのように探していたのでしょうか？インターネットで物件を探したりもしますか？

T先生

物件を購入する際には、自分で不動産屋を何件も回りました。中には収益性の低い物件を勧めてくるところもありましたが、その時点でその業者は却下です。不動産屋は海千山千ですから。

私は一番最初は楽待で検索し、良さげな物件を扱っている不動産屋さんを直接訪問し、「こういう条件の物件を探している」と伝えました。

因みに1件目に購入した物件は、売主と一番手の購入希望者との間にトラブルがあったみたいで私に情報が回ってきました。

えいみー

楽待は有名な不動産投資家向けのサイトですよね！

T先生

現在は完全に親しい不動産屋さんからの情報をもらうばかりになりましたね(^^; でもたまに楽待も見ています 笑

えいみー

なるほど〜先生は今は物件を探すのは同じ不動産会社を利用しているんですか？

T先生

9物件と2物件がそれぞれ同じ不動産屋、1物件が親族から、と言った具合ですね。不動産屋からの購入は2016年が最後です。同じ不動産屋から購入を続けていると他の人より先に物件を紹介してもらえるというメリットはあります。

えいみー

楽待とか見ていると融資や管理会社の委託も全てパッケージ化されている会社も沢山あるみたいですが、そういった会社は利用していない感じですかね？

T先生

私もそういった一から十までパッケージになっている不動産屋さんの担当と話したこともありますが(いわゆる融資までアレンジしてくれる)、割高感は否めませんでしたし、エビデンス改竄を間接的に仄めかしてくる会社もありました。

エビデンス改竄とは、通常銀行からお金を借りる時にはある程度自分の財力を示すエビデンスが必要で、収入や預金残高や保有資産の証明が必要になってきます。

こういった資料を改ざんして、実際より多くの収入・資産を持っているかのように見せることで普通は借りられないような金額の融資を引き出そうとすることですね。

少し前にスルガ銀行がこのエビデンス改竄をしてお金を貸しまくっていたことがニュースにも上がっていたので興味のある人は調べてみてくださいね！

ちなみに楽待というのは収益物件の情報が載っている情報サイトで、不動産投資家であれば知らない人はいないと思います。

実際ここに掲載されている物件は見せ物件(実際には存在しないor売れてしまった)で、問い合わせると別の物件のセールス電話がガンガンかかってきたりするサイトもあるようです。

またコラムは質の低い内容も多く、少し前に話題になったかぼちゃの馬車も当時かなり宣伝されるようにコラムに載っていて(楽待にどこまで悪意があるかは分かりませんが)、助長させた原因の一つだとも言われています。

ただ、不動産投資を考える人には色々な情報が詰まっているサイトなのでどんな物件がどのくらいの価格で売られているのか見てみると良いかもしれませんね^^

T先生の良い物件探しの方法を聞いてみた

えいみー

割安な物件を買えば良いというのは勿論だと思いますが、先生はその物件が割安かどうかはどんなところを見て判断していますか？

T先生

基本は利回りを見ます。

利回りといっても、単純に(年間家賃÷物件価格)×100の表面利回りでなく、(NOI(営業純利益=年間家賃-運営費)÷物件価格)×100のキャップレート(還元利回り)の方を指標にしています。

えいみー

キャップレートっていうんですね！なるほどです〜！

T先生

ただし、キャップレートは時期や地域によってある程度の値に集約されるので、実はいわゆるお宝物件というのはほとんどありません。

ですので、適正なキャップレートを把握してそれを超えるような物件を避ける、いわば消去法で購入するイメージです。

ある程度のキャップレートにおさまると言ってもある程度の幅がありますので、その中から立地や築年数、管理の状態などを調べた上で長期で購入当時の利回りを維持出来そうな物件を選んでいますね

えいみー

なるほどめちゃ勉強になります！(O_O) 先生なりのキャップレートの基準はありますか？

T先生

10%あればざっくりと10年で物件代金分を回収できる計算になり、私の投資している地域ではキャップレートが10%を超える物件を一つの基準としています。

えいみー

投資する地域の話で、不動産投資は立地が大事と聞きますが、実際立地が良いところで利回りの良い物件を探すのって大変そうですよね。

T先生

立地が良いところや都会はやはり利回りが低くなりますので、そこはどうしても投資時期を選ぶ必要がありますね。

リーマンショック直後という絶好の参入時期に不動産投資を開始した先輩は東京都の港区を中心とした一棟物件を利回り10数%以上で購入し、インカムゲインを10年近く得た後に昨年倍近くの価格で売却し、キャピタルゲインも得ていました。

えいみー

すっご！！先生は主にどんな地域の物件に投資されているのでしょうか？

T先生

私が投資している地域は主に出身地の福岡です。理由はやはり土地勘があるから賃借人の層が分かりやすいというのがありますね

えいみー

そっか、そういう土地勘があるかどうかも大事なのですね！

都会になるほど空室率は下がりそうですが利回りは悪いですし、田舎は利回りが良くても人が入らないと意味ないなぁと思ってしまい、バランスの良い物件を探すのって難しそうだなぁと思いながら見ております…(^_^;

T先生

都会は田舎より表面利回りが下がりますが、家賃が高く取れ、広告費も安く、原状回復代は田舎も都会も変わらないため、相対的にランニングコストが田舎より安く済み、場合によっては田舎より条件が良くなることもあります

これから不動産投資を始める人へのアドバイスと参考サイトや書籍を聞いてみた

えいみー

先生は先輩や家族の影響もあったかもしれませんが、不動産について勉強するときに参考にした書籍やサイトはありましたか？

T先生

実はサイトや本、かなり沢山あります。

サイトはもう閉鎖してしまったのですが、最初に出てきた先輩が書いていたサイトに、買い付けから融資まで細かく説明してありました。

えいみー

閉鎖してしまったのですね、残念です…

T先生

不動産投資の概要を学ぶのに、「不動産ユニバーシティ」(昔は名称が違った)は分かりやすいですが、物件の販売や高額塾への誘導があります。

このサイトも分かりやすいですが、築古戸建がメインです。→http://investment-it.com 

えいみー

おぉありがとうございます！

T先生

書籍は以前ツイートしたことがありますが、猪俣淳氏の「不動産投資の正体」と「不動産投資の出口戦略」がオススメです。ただし初学者には難解かも知れません…。

不動産投資の魅力を知る、という意味では「家賃収入が月収を超える！」という本は比較的最初に読んだ本の中では楽しかったです。ただし結構古いです。

不動産投資の正体改訂版

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猪俣淳 住宅新報出版 2014年12月

楽天ブックス

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誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略詳細解説版（新版

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猪俣淳 住宅新報出版 2016年03月28日

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T先生

本は100冊近く読みましたが、本当に玉石混交で酷いものだと自社ブランディング本や同じことを繰り返して無理矢理ボリュームを増やしている本などあります。その中で猪俣さんの本は本物ですね！

えいみー

おぉぉありがとうございます！私も読んでみます！

ちなみに、これから投資を始める人にこれだけは伝えたい！みたいなことってありますか？

T先生

アドバイスは「新築ワンルームは絶対に買うな」ですかね？

えいみー

新築ワンルームは買うなって色んなところに書いてますよね。 病院によく電話かかってきますよね…(^_^;

T先生

新築ワンルームは収益が出ないような構造になってます。前述した猪俣さんの本にも新築ワンルームを買った際のシミュレーションが載ってて面白いですよ。

新築ワンルームは売る側の利益率が高く、不動産屋と結託して「節税対策に」と言い包め同僚に売りまくっている医師も残念ながらいます…。

えいみー

こっわ…Σ（・□・；）

新築ワンルームって収支普通にマイナスになるけど、「節税でこれだけ戻ってくるのでマイナスは相殺されてこのくらいプラスです！(ただし初年度に限る)」みたいなシュミレーションになりますよね！？

T先生

そうです！そして物件を買い続けないといけず、年数が経ち家賃下落が起こるとどんどん持ち出しが増え首が回らなくなるという…。

http://seikeigekai.org/archives/40602257.html

https://fudousan-onepercent.com/taikendan/manshonkeieihatan.html

これらの2記事は不謹慎ですが面白いですよ。

T先生の今後の資産形成の展望を聞いてみた

えいみー

先生自身は今後ご自身の不動産投資をどのように広げていきたいとか案はありますか？ 今持ってる物件はどうしたい、今後どんな物件を増やしたい…などなどです。

T先生

私自身は取り敢えず買い時が再度来るまで待ちます。後は親が相続した物件(人気の地区にある一棟RC)を狙っていたりします。笑

ただし身内から購入する際も、実勢価格に準じた値段で買わないといけないのでその点でも相場が落ち着いてくれないかも思っています。

えいみー

親族からの購入も実勢価格で買わなきゃいけないのですね！？知らなかったです…(O_O)

T先生

あと余談ですが、ちょっとした事業を始めるかも知れません。不動産経営から始まり、多方面の経営に興味を持ってきたというのがあります。

えいみー

へぇすごい…！ますます多方面でのご活躍！

T先生

承継を狙っている事業があるのですが、倍率高そうなのでどうなるか分かりません…(^_^;

不動産投資した視点で、今後の経営などを考えるとワクワクしてきますけどね。中古物件と同じく運営しながら所々リノベーションし自分のカラーにシフトしていく予定です

えいみー

なるほどです…！ 確実に多方面での資産形成を進めてる先生はさすがですね！

T先生

意外とスモールビジネスとかなんでも良いですが、不動産賃貸は色々なビジネスのファーストステップに向いてるのかな、という気がします。

最後にちょこっと雑談してみるよ

えいみー

これインタビュー受けて頂いたみんなに聞いてるんですが、先生はイケメンですか？

T先生

イケメンかどうか…？笑

自分で判断するのは恥ずかしいですので、アイコンを馬渕まり先生に描いてもらう際に送った写真送りましょうか…？笑

〜〜〜写真を見せてもらいました。イケメンでした。〜〜〜

えいみー

話は変わって先生はハンターハンターが好きなイメージですが、念能力が使えるならどんな能力が欲しいですか？

T先生

特質系が好きなのでクロロの念能力を盗む奴やネフェルピトーの修理する奴が好きですね。職業的には修理する方が欲しいですかね。

えいみー

先生特質系っぽいです。勝手なイメージですがカリスマ性ありそうなので！

私、自分は変化系だと思うんです。

T先生

特質系だと嬉しいです！確かにエイミー先生、変化系のイメージが…。

えいみー

はい、気まぐれでうそつきです♡

T先生

嘘つきかはあれですが気まぐれなイメージは何となくわかります。

えいみー

(Twitterにも気まぐれなイメージがにじみ出てるのか…)

ちなみに最後に、私についてどんなイメージを持っていますか？

T先生

エイミー先生は才色兼備、知的なイメージがありますよ。ブログのデザインとかも凄く綺麗で美術的なセンスもありそうです。

えいみー

うわぁ〜ありがとうございます！ブログは有料テーマのおかげですが嬉しいです！

おわり

今日は不動産投資を中心として、医師としてばりばり働きながら資産形成を進めているT先生にインタビューさせていただきました！

今は不動産価格が高騰していることもあり、新しく不動産投資を始めるには難しい時期かもしれませんが、T先生の資産形成への考え方はすごく参考になりますね(*・ω・*)

最初に紹介したT先生ご自身のブログでも、最近は資産形成に関する記事も書かれているので、投資や資産運用に興味のある先生はこちらもどうぞ^^

医師や看護師のための失敗しない資産形成とは？　ー概論編ー

沢山の質問に快く答えてくださったT先生、ありがとうございました！